HIGH STYLE TAKANAWA ハイスタイル高輪

未来を俯瞰し、いまを語る。緑多き都心の楽園・高輪
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Discover 高輪 〜新たな価値が生まれる街に〜
2014年訪日外客数が前年比29.4%増加の1341万人(日本政府観光局発表)になりました。12月に限れば、前年同月比43%増加の高い伸びです。羽田空港にアクセスの良い品川駅界隈の重要性は、今後ますます高まっていくでしょう。東京では様々な開発プロジェクトが進んでいますが、山手線では1971年以来となる品川~田町間の新駅誕生は、注目度の高さではトップクラスです。今回は、この新駅誕生によって高輪のアセットバリューがどうなっていくのかを考えます。
新駅誕生がもたらす高輪のアセットバリュー
資産価値を決める立地要因、新駅効果に大きな期待
不動産価格がここ数年堅調に推移していることもあり、マンションを選ぶ際に資産価値を重視する人が目立っています。資産価値を決める要因は、希少性や有効性、需要の高さなどでその多くは立地に起因します。住宅地の公示価格高順位トップ10位に、千代田区(6地点)・港区(4地点)であるように、都心エリアは立地として希少性があり価格も高いです。都心回帰の流れもあり平成26年の公示地価上昇率の都内トップ3は、中央区、千代田区、港区です。留意したいのは、立地が必ずしも永久的なものではないことです。再開発によって街の魅力が高まることや、新駅誕生で利便性が高まれば立地の利便性が変わり資産価値に影響します。同じ港区では、麻布十番駅や白金高輪駅界隈が南北線の開通で利便性が増し住宅地としてさらに人気を高めています。
新駅誕生による品川~田町周辺部のマンションへの影響
次に、品川-田町間の新駅誕生によるマンション価格への影響を考えてみたいと思います。新駅効果としてまず挙げられるのが利便性の向上です。JR山手線の新駅ができることで、東京-新宿などのビジネスゾーンへのアクセスが一気に向上します。利便性の高まりは、商業・ビジネスの街としての価値を高めます。
「品川駅・田町駅周辺 まちづくりガイドライン2014」によれば、新駅を含む品川駅北周辺地区は、国際的なビジネス機能とそれを支えるカンファレンス・業務・商業・研究・居住・宿泊などの機能を備えた先端技術と国際文化等の交流する国際的な拠点の形成を誘導するとあります。現在、東京都では現在「東京を世界一の都市へ」を掲げ、ニューヨーク、ロンドン、パリといった世界の都市に勝る街づくりを進めています。先述のガイドラインからは、新駅周辺部が世界最先端を進む街づくりを目指していることは容易に想像がつきます。そうして完成する商業・業務施設は、新たな街の魅力とワークプレイスをつくり日本国内に限らず世界中から多くの人材を集め価値を創出するでしょう。職住近接ニーズが高まっている今のトレンドを踏まえると、開発が進むにつれ新駅周辺部は居住ゾーンとしての魅力も増すでしょう。


昨年6月の品川-田町間の新駅発表以降、新築・中古に関わらず品川~田町周辺部のマンションの売れ行きが好調です。品川駅がリニア中央新幹線の始発駅にも選定されたこともあり、将来性に注目する人が増えているようです。堅調な売れ行きを背景に、新築マンションの供給価格が上昇傾向です。しかし、実際に街づくりの全体像が目に見えてくるのはこれからです。開発地を京浜東北線から眺めると、ほとんど手つかずの広大な開発計画地が広がります。駅が開業するころには、周辺部の立地評価も随分変わってくるのではないでしょうか。特に、もともと人気のある高輪など山手線内側のゾーンは、希少性が増すかも知れません。



新築マンション価格は、地価上昇と建築費アップの影響大
新駅誕生は、開発地としての大きな需要を生み出し地価上昇要因になっています。さらに復興需要や2020年に向けての開発ラッシュで工事費は上昇しています。昨年秋以降、新築マンション価格は都心エリア中心に上昇傾向が強まっていますが、富裕層ニーズの高まりや外国人投資家の注目、個人投資家の需要などが合わさり堅調な売れ行きです。高輪エリアを含めた都心のマンション販売価格は当面は上昇すると考えて良いでしょう。高輪エリアは、既成市街地であるため新築マンションの大量供給が望みにくいエリアです。このエリアに着目するなら、中古マンションも選択肢に入れることも大切でしょう。資材価格の上昇もマンション価格上昇の大きな要因ですが、既に完成している中古マンションならコスト面の影響は小さいです。リノベーションによる中古住宅の再生も普及しつつありリフォームをおこなえば専有部分の新築マンションと大きな差はありません。もともとデビュー当初高嶺の花だったマンションは、好立地に建てられたものも多く、新築マンションよりも利便性や住環境など立地に優れたマンションもあるのです。


立地の選定には、10年程度の期間を想定して考えるのがベスト
今は成熟している品川地区周辺も20年前は空地も多く今の街の姿を想像できた人はほとんどいなかったのではないでしょうか。立地選びの選定には、10年程度の将来を見通すことが正しい判断につながると思います。都心に位置し、世界最先端を目指す街づくりが進むなら将来は約束されたようなものかも知れません。マンション選びの際に、自分の納得感を優先するなら資産価値にこだわりすぎるのも如何なものかと思いますが、利便性や街の魅力が増してその結果として資産の評価が高まるならば、良い選択ではないでしょうか。

Discover 高輪 〜新たな価値が生まれる街に〜
文:岡本郁雄
ファイナンシャルプランナーCFP、経済産業省登録 中小企業診断士、宅地建物取引主任者。
不動産領域のコンサルタントとして、マーケティング業務、コンサルティング業務、講演、執筆、
メディアへの出演など幅広く活躍中。 専門家サイトAll Aboutのマンショントレンド情報も担当。
首都圏中心に延べ3000件以上のマンションのモデルルームや現場を見ておりマーケットにも精通
している。神戸大学工学部卒。岡山県倉敷市生まれ。
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